近日,，廣州市公積金管理中心出臺公積金限制貸款措施 (“公積金限貸”),，將下半年每月的貸款額度指標(biāo)嚴(yán)控在10億元以內(nèi),。根據(jù)目前廣州的公積金貸款額度政策,，個人最多可貸50萬元,，兩人最多可貸80萬元,。如果以相對低的最高額度50萬元辦理公積金貸款計算,，每月10億元貸款限額能滿足約2000戶購房者的申請,，僅占每月購房者總量的1/5。

　　由于廣州市兩居室商品住房的價格一般都在150萬元以上,，想用公積金貸款的老百姓絕大多數(shù)要同時借助于商業(yè)貸款,，即“商貸+公積金貸款”的組合，這事實上也是老百姓購房時降低貸款成本的最佳選擇,。據(jù)測算,，總額為100萬元的30年期等額本息貸款，若采取“商貸+公積金貸款”的組合,，30年可節(jié)約17.2萬元,，相當(dāng)于一個白領(lǐng)兩年的收入。在商業(yè)性住房按揭貸款日益緊縮,、貸款利率越來越高的情況下,，公積金限貸，意味著老百姓購房全面進(jìn)入高成本時代,。

　　公積金為何限貸

　　額度不足是公積金 “限貸”的直接原因,。根據(jù)廣州市公積金管理中心的數(shù)據(jù)，2013年廣州公積金貸款發(fā)放317億元,，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過年放款量150億元左右的正常情況,。今年貸款額度縮減到170億元，但前5個月已經(jīng)用去100億元的額度,，這是廣州在下半年決定實施公積金“限貸”的主要原因,。除廣州外，今年以來,，濟(jì)南,、廈門、青島等地也收緊了公積金貸款,。事實上,，北京、上海和杭州等地在2013年就不同程度地出現(xiàn)了公積金貸款難,，甚至是公積金停貸的問題,。

　　今年以來，在樓市逐月下行,、地方政府千方百計去庫存的情況下,，公積金貸款收緊應(yīng)該屬于被動行為，額度不足的說法應(yīng)該成立,。以廈門為例,，廈門公積金中心分別于2013年11月、12月和2014年1月連續(xù)3個月將上月貸款使用率向社會發(fā)布,，且公布的這3個月的貸款使用率均高于90%,。額度不足的原因之一,，就是這幾個城市的樓市在近兩年過于火爆，成交量和價格漲幅在全國居于前列,，對公積金貸款的需求水漲船高,。廣州近兩年(2012~2013年)商品住宅成交量維持在月均90萬平方米左右，比前幾年的平均水平增長20%,。中指院統(tǒng)計的廣州房價在2013年同比上漲27.6%,，在全國排名第三位;廈門新房銷售連續(xù)兩年維持在年均450萬平方米以上，相比2010~2011年上漲80%,，相比2009年增長125%,。而在價格方面，百城統(tǒng)計的廈門新房價格在2013年達(dá)到了18840元/平方米,，同比上漲27.91%,，漲幅僅低于北京,，在全國排名第二位,。

　　但是，從全國層面來看,，額度不足與公積金閑置的現(xiàn)象并存,。據(jù)住建部數(shù)據(jù)，截至2011年末,，余額達(dá)2.1萬億元的住房公積金中接近一半在“沉睡”,。這就是為什么我們在今年會看到，一部分城市迫于額度緊張而收緊公積金貸款,，而另外一些城市則放松公積金提取和使用門檻來激活樓市,、消化庫存。

　　仔細(xì)觀察會發(fā)現(xiàn),，在人口較為年輕,、適齡購房人群規(guī)模比較大的城市，公積金額度比較緊張,。在這些城市,，盡管繳存人數(shù)每年都在增長，但新增繳存者的主體是在民營,、私營企業(yè)就業(yè)的外來務(wù)工人員和非戶籍人口,。特別是，近年來國家強(qiáng)制要求“五險一金”政策擴(kuò)大覆蓋范圍,，非公有制企業(yè)繳存單位占新增繳存戶的比例上升,。但是，新增繳存戶基本上是按照較低的比例 (10%以下),，甚至最低比例(5%)來繳納,，對提升公積金池水位貢獻(xiàn)不大,。在房價快速上漲的情況下，公積金提取,、貸款等方面的使用較為強(qiáng)烈,，造成留在池子中的余額不足。

　　根據(jù)《2013年上海市住房公積金運行分析報告》,，2013年上海公積金新開戶職工人數(shù)89.4萬,，同比增長37%，全年凈增60萬人,，創(chuàng)近10年來年凈增繳存職工人數(shù)之最,。但是，2013年全市歸集公積金641.65億元,，同比僅增長15.31%,。在使用方面，2013年發(fā)放公積金貸款614.56億元,，同比增長49.8%,，公積金提取合計376.37億元 (其中80%為住房消費類提取)，同比增長33.3%,。提取和貸款合計991億元,，比歸集額多出了349.3億元，而多出來的部分只好用結(jié)余補上,，造成資金池的水位不斷降低,。