近期,，持續(xù)了半年多的銀行個(gè)人住房按揭貸款收緊的局面有所緩解,，但住房金融市場(chǎng)存在的問(wèn)題不可能就此解決,。針對(duì)今年以來(lái)各地普遍出現(xiàn)的商業(yè)銀行提高住房貸款利率,、延緩貸款發(fā)放周期等房貸緊縮現(xiàn)象，5月份以來(lái),，央行和銀監(jiān)會(huì)相繼表態(tài),，要求商業(yè)銀行要“大力支持首套住房需求”。根據(jù)筆者近期的調(diào)研,，目前商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款“審批-發(fā)放”周期從過(guò)去的2-3個(gè)月縮短到1個(gè)月左右,，部分城市商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款利率上浮幅度有所回調(diào)，這對(duì)于加快開(kāi)發(fā)商資金回籠,、消化庫(kù)存來(lái)說(shuō)有很大幫助,。

　　住房貸款市場(chǎng)只是階段性回暖

　　但是，筆者認(rèn)為,，個(gè)人住房貸款緊縮局面的緩解,，很大程度上是銀行資金面階段性寬松所致,。隨著銀行半年末考核時(shí)點(diǎn)過(guò)去,、銀行短端資金來(lái)源成本趨勢(shì)性下調(diào),、定向?qū)捤韶泿耪叩膶?shí)施、存貸比監(jiān)管政策的調(diào)整等等,，7月份以來(lái),，銀行資金面趨于寬松。在國(guó)家監(jiān)管部門連續(xù)喊話的壓力下,，銀行階段性改善了對(duì)于個(gè)人住房抵押貸款的政策,。

　　值得注意的是，個(gè)人住房貸款市場(chǎng)回暖只是階段性的回暖,，而非趨勢(shì)性的回暖,。對(duì)于商業(yè)銀行資產(chǎn)組合來(lái)說(shuō)，目前個(gè)人住房貸款仍舊是“最不賺錢”的業(yè)務(wù)之一,，個(gè)人房貸利率最高也不到8%,，而小微企業(yè)貸款、消費(fèi)貸款,、信托等資產(chǎn)收益目前仍可以達(dá)到10%以上;其次,，不像企業(yè)貸款，個(gè)人住房貸款無(wú)法給銀行貢獻(xiàn)結(jié)算存款,，也就無(wú)法緩解銀行未來(lái)可能再次出現(xiàn)的存貸比爆表問(wèn)題,，未來(lái)新增個(gè)人住房貸款空間仍舊有限;再次，個(gè)人住房貸款短則10年,，長(zhǎng)則30年,，屬于銀行最長(zhǎng)期限的資產(chǎn)，而近年來(lái),，銀行資金來(lái)源卻越來(lái)越趨于短期化,，甚至通過(guò)超短期的理財(cái)產(chǎn)品來(lái)“滾動(dòng)”。這樣的話,，個(gè)人住房貸款增加發(fā)放,，必將會(huì)惡化銀行的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，這是銀行未來(lái)面臨的最主要風(fēng)險(xiǎn);最后,，個(gè)人住房抵押貸款屬于期限長(zhǎng)的表內(nèi)貸款,，是占用銀行資本最大的業(yè)務(wù)，而且未來(lái)還可能會(huì)隨著風(fēng)險(xiǎn)的暴露而增加銀行的資本占用和壞賬撥備,，相比小微,、中小企業(yè)、消費(fèi)貸款,、同業(yè)等期限短,、收益高的資產(chǎn)來(lái)說(shuō)優(yōu)勢(shì)不再,。

　　銀行緊縮個(gè)人住房貸款是大趨勢(shì)

　　因此，未來(lái)銀行緊縮個(gè)人住房貸款,，甚至“拋棄”個(gè)人住房貸款是大趨勢(shì),。讓我們疑惑的是，如果站在15年前,，即“房改”開(kāi)始的時(shí)間節(jié)點(diǎn)上看,，彼時(shí)個(gè)人住房貸款被認(rèn)為是銀行優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)業(yè)務(wù)。在對(duì)待個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的態(tài)度上,，銀行之所以在一前一后出現(xiàn)如此大的反差,，直接源于樓市未來(lái)將步入大周期下行階段?？梢酝评?，目前銀行發(fā)放的任何一筆個(gè)人住房抵押貸款，都有可能在未來(lái)隨著房?jī)r(jià)下行而成為不良貸款,。因此,，對(duì)于以盈利為取向的商業(yè)銀行來(lái)說(shuō)，貸款資產(chǎn)組合中調(diào)減,、甚至拋棄個(gè)人房貸業(yè)務(wù)是理性的選擇,。更何況，目前銀行可選貸款業(yè)務(wù)中,，有比個(gè)人住房貸款收益更高的產(chǎn)品可選,，因此，在風(fēng)險(xiǎn)加大和收益率相對(duì)下降的情況下,，商業(yè)銀行只好以提高個(gè)人房貸利率來(lái)緩沖不利,，這也是為何監(jiān)管部門不斷喊話，但個(gè)人住房貸款利率仍舊難回優(yōu)惠利率水平的原因,。

　　其實(shí),，從全球商業(yè)銀行資產(chǎn)選擇來(lái)看，不管在樓市上升時(shí)期,，還是樓市下降時(shí)期,，圍繞住房的資產(chǎn)業(yè)務(wù)都是銀行資產(chǎn)包里的重要選擇之一，這主要源于住房資產(chǎn)業(yè)務(wù)收益穩(wěn)定,、風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小,、抵押物有保障、部分區(qū)域的房產(chǎn)長(zhǎng)期具有升值潛力等,。但是,，我國(guó)之所以在當(dāng)前出現(xiàn)銀行“不待見(jiàn)”個(gè)人住房抵押貸款業(yè)務(wù)，如果與其它國(guó)家相比的話,，最大的區(qū)別和問(wèn)題就在于個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的流動(dòng)性太差,，導(dǎo)致這一業(yè)務(wù)上述優(yōu)勢(shì)在新的市場(chǎng)形勢(shì)下反而成為劣勢(shì),。

　　由于貸款不流動(dòng)，再加上過(guò)去幾十年基本堅(jiān)持優(yōu)惠的貸款利率,，個(gè)人住房貸款在提高老百姓資金杠桿的同時(shí),，事實(shí)上也在發(fā)揮著給開(kāi)發(fā)商低成本融資的作用，按揭貸款一直占據(jù)銀行資金來(lái)源40%左右的份額,。過(guò)去的幾十年內(nèi),，特別是房改以來(lái)的15年，房?jī)r(jià)上漲收益的絕大部分被開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者分享,。對(duì)于商業(yè)銀行來(lái)說(shuō)，盡管也能夠獲得貸款收益,，但相比房?jī)r(jià)上漲收益來(lái)說(shuō),，小巫見(jiàn)大巫。更委屈的是,，由于貸款期限長(zhǎng),、不流動(dòng)，在房?jī)r(jià)進(jìn)入下行通道后,，房?jī)r(jià)下行的所有風(fēng)險(xiǎn)基本上都讓商業(yè)銀行承擔(dān)了,。也就是說(shuō)，在整個(gè)個(gè)人住房貸款周期上,，商業(yè)銀行風(fēng)險(xiǎn)和收益嚴(yán)重不匹配,。另外，在我國(guó),，由于沒(méi)有個(gè)人破產(chǎn)的法律,，再加上法院在裁決經(jīng)濟(jì)案件時(shí)，往往保護(hù)被告人的基本住房需求,。因此,，即便銀行為保護(hù)債權(quán)而有權(quán)收回抵押房屋，但在實(shí)踐中也難以通過(guò)拍賣來(lái)保全債權(quán),。

　　設(shè)法讓個(gè)人住房貸款流動(dòng)起來(lái)

　　如果個(gè)人住房貸款能夠流動(dòng)的話,，特別是可以將其證券化，發(fā)行以未來(lái)資產(chǎn)現(xiàn)金流收益為基礎(chǔ)的證券,，并可以隨時(shí)將其出售給市場(chǎng)投資機(jī)構(gòu),，尤其是在流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)突出或預(yù)期房?jī)r(jià)下行時(shí)。這樣的話,，就可以有效地消除銀行在個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)上收益和風(fēng)險(xiǎn)嚴(yán)重不匹配的情況,。更重要的是，通過(guò)資產(chǎn)證券化,，銀行不僅能夠參與房?jī)r(jià)上漲收益的分配,，而且還能調(diào)倉(cāng)來(lái)規(guī)避下跌風(fēng)險(xiǎn)的損失,，這事實(shí)上改觀了銀行目前“分享小收益、承擔(dān)大風(fēng)險(xiǎn)”的局面,，特別是解除了銀行對(duì)于“未來(lái)可能將承擔(dān)樓市下行風(fēng)險(xiǎn)”的顧慮,，銀行開(kāi)展個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的積極性也會(huì)高很多。

　　另外,，即便個(gè)人住房貸款不能證券化,，但如果我國(guó)能夠建立像美國(guó)“兩房”(房利美和房地美)類似的政府支持的金融機(jī)構(gòu)，購(gòu)買商業(yè)銀行發(fā)放的住房抵押貸款,，那么銀行可以將現(xiàn)有的存量個(gè)人住房貸款通過(guò)貸款二級(jí)市場(chǎng)出表,，大大緩解銀行存貸比壓力、資本占用壓力,、流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)壓力;另一方面,，也可以極大地緩解銀行在未來(lái)可能將承擔(dān)樓市下行風(fēng)險(xiǎn)的顧慮，銀行在發(fā)放新的住房貸款上的積極性也將會(huì)提升很多,。事實(shí)上,，美國(guó)住房金融的主體——儲(chǔ)貸協(xié)會(huì)之所以在上世紀(jì)80年代紛紛破產(chǎn)，利率市場(chǎng)化后個(gè)人住房貸款利率與市場(chǎng)化的存款利率“倒掛”和流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)是罪魁禍?zhǔn)?。而美?guó)之所以建立以“兩房”為主的二級(jí)房貸市場(chǎng),，目的是為適應(yīng)金融市場(chǎng)新形勢(shì)，創(chuàng)新住房金融供應(yīng)模式,。目前,，我國(guó)面臨著與美國(guó)80年代儲(chǔ)貸危機(jī)前類似的局面，不管是實(shí)施抵押貸款證券化,，還是建立二級(jí)市場(chǎng),，讓個(gè)人住房貸款流動(dòng)起來(lái)刻不容緩。