放松調(diào)控“只做不說(shuō)”攬客手段花樣百出促銷優(yōu)惠愈演愈烈

　　地方與房企動(dòng)作頻頻聯(lián)合救市

　　近月來(lái)，在房地產(chǎn)市場(chǎng)下滑的背景下,，地方放松調(diào)控動(dòng)作頻頻,，從放松限購(gòu)、限價(jià),，到擴(kuò)大資金支持力度,，再到調(diào)整落戶條件，各地從不同角度試探房地產(chǎn)調(diào)控放松的底線,。與此同時(shí),，為提高樓盤成交量，加快資金周轉(zhuǎn)，各房企降價(jià)又促銷,，甚至推出“降價(jià)險(xiǎn)”,，花樣百出吸引購(gòu)房者。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,，這一輪房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整期會(huì)比較長(zhǎng),，對(duì)地方政府救市的效果不能期望過(guò)高。而對(duì)于購(gòu)房者而言,，開發(fā)商的價(jià)格游戲觸動(dòng)有限,。由于庫(kù)存高企，對(duì)于房企來(lái)說(shuō),，如果想吸引客源,，讓出部分利潤(rùn)是最好選擇。

　　焦急

　　地方放松限購(gòu)“只做不說(shuō)”

　　有消息稱,，從7月14日起,，南昌將有條件放開住房限購(gòu)，除了東湖,、西湖,、青云譜、青山湖4個(gè)區(qū),，其他市區(qū)區(qū)域不再限購(gòu),，成為繼呼和浩特、濟(jì)南之后第三個(gè)正式取消限購(gòu)的城市,。

　　對(duì)此,，南昌市房管局開發(fā)管理處相關(guān)人士向《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者表示，目前并未收到任何通知,。

　　但有業(yè)內(nèi)人士透露,，南昌現(xiàn)階段是“只做不說(shuō)”，只是沒(méi)有公開發(fā)文件,。“此次沒(méi)有通過(guò)官方下文,，而是通過(guò)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)進(jìn)行電話溝通，以傳遞新政執(zhí)行,。”

　　放松原因是年初以來(lái),，新建商住房銷量逐漸下滑，偏于低迷,。

　　數(shù)據(jù)顯示,，2月至6月，南昌新建商品房成交1.6萬(wàn)套,，成交面積180萬(wàn)平方米，其中,，商品住宅成交1.3萬(wàn)套,，143萬(wàn)平方米,。去年同期，兩組數(shù)據(jù)分別是2.03萬(wàn)套,、204萬(wàn)平方米和1.57萬(wàn)套,、160萬(wàn)平方米，新建商品房和新建商品住房成交套數(shù)同比分別下降21%,、18%,。更值得一提的是，4月底至今南昌市新建商品房面積庫(kù)存量超過(guò)2013年的銷售量,。

　　上述人士表示,，在極大的庫(kù)存壓力下，南昌將實(shí)時(shí)觀察限購(gòu)放松效果,，若效果不佳,，將繼續(xù)擴(kuò)大非限購(gòu)范圍。

　　“‘只做不說(shuō)’已成地方政府約定俗成的動(dòng)作,。”上述人士指出,。除現(xiàn)階段已正式公布放松限購(gòu)的呼和浩特和濟(jì)南外，天津,、廈門,、溫州等多地也“只做不說(shuō)”，悄然放開限購(gòu)措施,。

　　具體來(lái)看,，目前福州只要是全款購(gòu)房(包括一次性以及分批付清)，即可不受到限購(gòu)政策限制,；廈門非戶籍人士已可以通過(guò)“補(bǔ)稅”方式取得購(gòu)房資格,；天津雖然取消了藍(lán)印戶口，但悄然放開了購(gòu)買第三套房限制,。

　　此外,，部分城市選擇放松限價(jià)。廣州增城,、從化以及一些中心區(qū)原本一些樓盤因價(jià)格過(guò)高而網(wǎng)簽受限的現(xiàn)象得到松綁,，北京今年初同樣也已經(jīng)取消對(duì)高價(jià)樓盤的入市限制。

　　放松購(gòu)房支持方面,，鄭州全市約有100多個(gè)樓盤可享受最高70萬(wàn)元的“組合貸”(其中公積金貸款部分,，最高不超過(guò)45萬(wàn)元；商業(yè)貸款部分,，最低不低于5萬(wàn)元),，首套房首付三成，二套房首付四成；蕪湖對(duì)符合條件的高校畢業(yè)生購(gòu)房安家補(bǔ)助政策進(jìn)行調(diào)整,，取消之前“就業(yè)滿3年”才可獲得購(gòu)房補(bǔ)助(1萬(wàn)元或2萬(wàn)元)的時(shí)間限制,。

　　調(diào)整戶籍政策方面，武漢從7月1日起,，畢業(yè)超過(guò)2年在武漢就業(yè)創(chuàng)業(yè)的高校畢業(yè)生,，具備相應(yīng)資格即可落戶，而原本要求畢業(yè)2年之內(nèi)才有資格,；此前,，貴州也宣布全面開放落戶限制，鼓勵(lì)更多人在中心城鎮(zhèn),、城市落戶安居,。

　　中原地產(chǎn)市場(chǎng)總監(jiān)張大偉表示，2014年以來(lái),，房地產(chǎn)市場(chǎng)突如其來(lái)的走勢(shì)逆轉(zhuǎn)令整個(gè)行業(yè)始料未及,。去年末17個(gè)調(diào)控升級(jí)的一二線城市中，有11個(gè)城市今年成交降幅超過(guò)25%,，受政策從緊影響顯著,。

　　與此同時(shí)，截至6月底,，上海易居房地產(chǎn)研究院監(jiān)測(cè)的35個(gè)城市新建商品住宅庫(kù)存總量為26218萬(wàn)平方米,，環(huán)比增長(zhǎng)2.8%，同比增長(zhǎng)22.9%,，庫(kù)存再創(chuàng)歷史新高,。

　　“從全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)看，出現(xiàn)問(wèn)題的城市特別是三四線城市,，因?yàn)槿丝趦袅魅霚p少,，實(shí)際需求萎縮，難以消耗之前已經(jīng)積壓嚴(yán)重的土地及在售庫(kù)存,。”張大偉說(shuō),。

　　他認(rèn)為，從貴陽(yáng)發(fā)布納入本省其他多市人口基數(shù),，享受本地戶籍政策,，到無(wú)錫買房落戶面積降為60平方米，再到?？诔雠_(tái)落戶新政策,，根本目的都是為了解決人口問(wèn)題，搶人,，利用城鎮(zhèn)化,，提高購(gòu)房人口基數(shù),，達(dá)到刺激房地產(chǎn)的目的。

　　熱切

　　房企花樣百出促成交

　　在地方政府想盡辦法“搶人”的同時(shí),，房企也在花樣百出地想著“搶人”,。

　　近日，北京的珠江四季悅城項(xiàng)目推出“購(gòu)房保值計(jì)劃”,，其中包括“買房降價(jià)險(xiǎn)”和“無(wú)理由退房”兩項(xiàng)。購(gòu)房者如果選擇“降價(jià)險(xiǎn)”的方式買房,，9成房款即可買房,，余下10%作為保證金由客戶保留。到約定的交房時(shí)間前四個(gè)月(2015年6月底),，如房?jī)r(jià)沒(méi)降,，總房款10%的保證金再由購(gòu)房者交給開發(fā)商；如果降價(jià)了,，由珠江人保代客戶向開發(fā)商支付余款,，無(wú)需客戶返還保證金。

　　至于如何判定是否降價(jià),，則是以交房前四個(gè)月客戶所購(gòu)買房源與相鄰樓棟的在售相同樓層,、相同朝向房源價(jià)格相比。除此之外,，四季悅城項(xiàng)目還推出了“無(wú)理由退房”政策,，在購(gòu)房后一年內(nèi)至交樓前，如果房?jī)r(jià)下跌很大,，難以通過(guò)“降價(jià)險(xiǎn)”補(bǔ)差價(jià),，購(gòu)房者可以申請(qǐng)無(wú)理由退房。

　　與此同時(shí),，大連,、北京、西安,、廣州等多地推出“零首付“一成首付”優(yōu)惠活動(dòng),。西安方面，恒大,、天朗等知名房企加推特價(jià)房入市,，最高優(yōu)惠20萬(wàn)元。中海“凱旋門”樓盤除了打出了6900元的特價(jià),，還推出“0首付”促銷,。此外，西影路“海倫國(guó)際”等樓盤也宣稱推出史無(wú)前例的巨大優(yōu)惠,，“0首付,，0月供”,。北京方面，珠江四季悅城6月也曾推出零首付活動(dòng),。

　　張大偉表示,，7月全國(guó)新房市場(chǎng)開局并不樂(lè)觀，成交量較6月的年度低位水平進(jìn)一步下探,，大部分城市的二手房市場(chǎng)也出現(xiàn)成交下滑,。中原監(jiān)測(cè)的40個(gè)城市數(shù)據(jù)顯示，7月前6日新建住宅成交面積日均值較6月下降14%,，且各線城市均呈現(xiàn)下滑走勢(shì),，一線、二線及三四線城市降幅分別為14%,、19%,、11%。

　　“促銷主要是因?yàn)槭袌?chǎng)降溫導(dǎo)致,，為了吸引客戶眼球,，增加入市積極性，提高房?jī)r(jià)只漲不跌的信心,。目前市場(chǎng)大部分項(xiàng)目去化放緩,，直接降價(jià)容易導(dǎo)致前期客戶糾紛，選擇保值保證,，可以一定程度上提高項(xiàng)目熱度,。”張大偉說(shuō)。

　　張大偉認(rèn)為,，搶客源成為地方政府與房企第一目標(biāo),，但購(gòu)房者更希望看到價(jià)格的實(shí)際變動(dòng)，這種數(shù)字價(jià)格游戲,，實(shí)際上對(duì)購(gòu)房者的觸動(dòng)有限,。對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，如果想吸引客源,，讓出部分利潤(rùn)是最好選擇,。

　　淡定

　　房地產(chǎn)調(diào)整期拉長(zhǎng)

　　盡管地方政府紛紛放松限購(gòu)，但業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,，這一輪房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整期會(huì)比較長(zhǎng),，對(duì)救市效果不能期望過(guò)高。

　　上海易居研究員認(rèn)為,，6月份去庫(kù)存化周期超過(guò)18個(gè)月,，表明去化壓力空前大，這將壓制房?jī)r(jià),，預(yù)計(jì)未來(lái)幾個(gè)月多數(shù)城市房?jī)r(jià)將下跌,。從今年上半年行情看,，去庫(kù)存化的速度不斷放緩，房企的資金周轉(zhuǎn)也愈發(fā)艱難,。伴隨庫(kù)存增加這個(gè)態(tài)勢(shì),，地方政府救市的沖動(dòng)也愈發(fā)強(qiáng)烈。但目前來(lái)看,，救市的效果難以在短期內(nèi)釋放出來(lái),，庫(kù)存積壓帶來(lái)的負(fù)面效應(yīng)還會(huì)持續(xù)一段時(shí)間。

　　長(zhǎng)富匯銀總裁張保國(guó)也認(rèn)為,，今年房地產(chǎn)市場(chǎng)分化會(huì)加劇,，可能是一個(gè)更大的U形，時(shí)間要長(zhǎng)一點(diǎn),，尤其是底部偏長(zhǎng)。

　　有分析指出,，本輪市場(chǎng)出現(xiàn)降溫的原因與往年不一樣,，不同于2008年市場(chǎng)受外圍金融危機(jī)影響波及步入全面下行通道，本輪市場(chǎng)轉(zhuǎn)冷更多由于前期房?jī)r(jià)過(guò)快上漲等市場(chǎng)本身風(fēng)險(xiǎn)因素積累,，以及前期成交集中釋放帶來(lái)的需求斷檔,。因此，雖然2008年末對(duì)樓市的諸多刺激性措施引發(fā)2009年市場(chǎng)大幅反彈,，本輪日益強(qiáng)烈的調(diào)控微調(diào)效果將不同于此前的市場(chǎng)反應(yīng),。

　　海通證券房地產(chǎn)行業(yè)首席分析師涂力磊表示，本輪調(diào)整預(yù)計(jì)是中型幅度調(diào)整,，時(shí)間從2014年3月開始,，經(jīng)歷9至15個(gè)月，最晚可能在明年二季度能夠恢復(fù),，原因在于當(dāng)前政策“只托不舉”,，沒(méi)有出現(xiàn)大幅拐點(diǎn)。