觀察1：70年產(chǎn)權(quán)“綁住”創(chuàng)新手腳

　　住宅僅有70年產(chǎn)權(quán)，也成為了以房養(yǎng)老推廣的障礙,。

　　“（住宅）產(chǎn)權(quán)未到期或到期后如何處置依然存在政策盲點(diǎn)。”同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉表示,，產(chǎn)權(quán)到期之后,，房屋是直接歸銀行等金融機(jī)構(gòu)、還是作為遺產(chǎn)分配給老人子女,，目前也未有定論,。同時，應(yīng)該有一定的政策支持使得“以房養(yǎng)老”的房產(chǎn)在70年產(chǎn)權(quán)到期后如何處置應(yīng)有法可依,。

　　而易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)說：“產(chǎn)權(quán)到了70年后如何處理,，在政策和法律上并不明朗。未來此類住宅到了險企手中,，但可能會發(fā)現(xiàn)有效產(chǎn)權(quán)的期限不足,。對于目前來說，評估價自然可以考慮到這一點(diǎn),，但對于未來將此類資產(chǎn)進(jìn)行再轉(zhuǎn)讓的時候,，其流動性會快速下滑,。可能從今天眼光看是香餑餑,，但未來此類資產(chǎn)容易成為燙手山芋,。”

　　觀察2：房產(chǎn)估值幾何影響險企熱情

　　“保險公司此前之所以愿意圍繞住宅而設(shè)計創(chuàng)新產(chǎn)品，主要還是看重房產(chǎn)價值持續(xù)增長的空間,。但今年整個樓市降溫下,，險企難免犯嘀咕。因為一旦房產(chǎn)資產(chǎn)縮水,，那么可能會惡化此類金融產(chǎn)品的盈利狀況,。可以預(yù)計未來一些險企對此類房產(chǎn)做評估時會更加謹(jǐn)慎,。”嚴(yán)躍進(jìn)表示,。

　　財經(jīng)評論員葉檀也公開表示，老年人是否愿意用房產(chǎn)反向抵押為自己養(yǎng)老,，取決于市場對房地產(chǎn)估值幾何,。“如果房地產(chǎn)市場節(jié)節(jié)上升，老人完全可以出售住宅入住老年公寓,，地段好的房子靠出租一個房間的租金維持生計,。保險公司同樣不愿意干高風(fēng)險低收益生意，把未來的房地產(chǎn)壓力背在自己身上,，房地產(chǎn)市場一旦降溫,，風(fēng)險都在保險公司身上，保險公司成為最大的房東,，與此同時,，保險公司還要承擔(dān)老人體面養(yǎng)老的壓力。”葉檀表示,，與其如此,，不如直接投保或者建老年公寓收租,，比反向抵押保險要靠譜得多,。

　　張宏偉表示，應(yīng)該逐步推進(jìn)資產(chǎn)證券化,，將缺乏流動性的房產(chǎn)資產(chǎn),，轉(zhuǎn)換為在金融市場上可以自由買賣的證券行為，使其具有流動性,，“金融機(jī)構(gòu)可以以資產(chǎn)管理公司名義對于‘以房養(yǎng)老’資產(chǎn)打包進(jìn)行操作,，既可以使養(yǎng)老群體定期取得一定數(shù)額養(yǎng)老金，金融機(jī)構(gòu)也會因此有一定的經(jīng)營收益,，收益部分或按照一定方式對沖市場風(fēng)險損失,，或以一定形式補(bǔ)貼給養(yǎng)老群體,。” （記者周慧、潘彧）