“唱衰論”為何難撼金身不倒的房價,？

　　2013年前,，以限購令為代表的房地產(chǎn)“十年九調(diào)控”,，其結(jié)果是,，一方面中央不斷出臺調(diào)控措施,，一方面房價繼續(xù)高企,，唱衰論從開發(fā)第一天起就沒有停止過,，奇怪的是一些機(jī)構(gòu)和專家，年復(fù)一年,，不厭其煩預(yù)測樓市價格,，漲跌和崩盤，徒勞無功的活做了多年,。

　　進(jìn)入2014年,，種種跡象表明，發(fā)軔于2009年的史上最嚴(yán)厲房產(chǎn)調(diào)控似乎已到拐點,，中央調(diào)控樓市的行政力量終于發(fā)揮到極致,，如今房地產(chǎn)“救市”吶喊此起彼伏。然而,，這些劍指高房價的政令帶來的結(jié)果卻是房價繼續(xù)高企,，仍有大批開發(fā)商偷著樂，放言“政府比我們急”,。

一,、 別指望征稅能降房價，實施征稅將遙遙無期

　　按照三中全會確定的基本原則，政府的主要職能全面轉(zhuǎn)向建設(shè)保障房,，商品房則交給市場主導(dǎo),。這意味著，伴隨著新一輪城鎮(zhèn)化的浪潮,，中國大中城市房價短期快速下降的可能微乎其微,。從長遠(yuǎn)看，至少到2020年前,，有三種力量可能會打破中國大中城市房價只漲不跌的怪圈———征稅、產(chǎn)權(quán)統(tǒng)一登記和保障性住房,。但現(xiàn)在是2014年,。

　　首當(dāng)其沖當(dāng)屬房產(chǎn)稅。三中全會也明確指出,，加快房地產(chǎn)稅立法并適時推進(jìn)改革,。

　　然而試點多年，被財政部認(rèn)為“沒有價值”而否定,，試點被否定了,，下一步擴(kuò)大試點需要多少年就很難說了。

　　從試點來看,，在上海市,，以上海居民新購第二套及以上住房和非上海居民新購房將征房產(chǎn)稅，稅率暫定為0.6%和0.4%,；在重慶,，對主城九區(qū)內(nèi)存量增量獨棟別墅、高檔房,、外地炒房客購第二套房將被征收房產(chǎn)稅,，稅率為0.5%-1.2%。據(jù)上海財稅局公布的數(shù)據(jù)顯示,，上海2012年房產(chǎn)稅收入約為92.5億元,，約占稅收收入總額的0.8%，而一般中小城市,，“土地財政”超過50%比比皆是,，因此，征稅取代“土地財政”的積極性,，地方政府積極性不高,。

　　滬渝兩地的試點對抑制房價和增加地方收入作用都不顯著。兩地的消極做法,，既無人,，也無機(jī)構(gòu)追查，咨詢和評估征稅效果,，一切煙消云散,，不了了之,。

　　房產(chǎn)稅的挑戰(zhàn)是因為“直接稅”改變的征稅方式，假如動真格的,，即使稅率很低,，老百姓仍會有“割肉”感覺。但是,，在目前的立法不完善,，信息不透明、產(chǎn)權(quán)登記混亂,、區(qū)域差別天南北差別大的環(huán)境下如何能全面推動呢,？

　　由于國家為出臺房產(chǎn)稅法，地方政府不積極,，上海和重慶基本上采取了繳稅靠自覺的態(tài)度,，象征意義大于實際作用。這就是中央的調(diào)控政策,、社會,、媒體和“偽專家”寄希望于的房地產(chǎn)征稅遏制房價上漲論，我不說這項政策已經(jīng)破產(chǎn),，至少真正實施起來遙遙無期,。

二、 不動產(chǎn)立法,，征稅或?qū)⑦b遙無期

　　隨著房產(chǎn)稅立法納入議事日程,，國務(wù)院總理李克強(qiáng)去年11月20日主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，決定整合不動產(chǎn)登記職責(zé),，將分散在多個部門的不動產(chǎn)登記職責(zé)整合由一個部門承擔(dān),。這意味著中國許多房產(chǎn)的主人有望結(jié)束長期的“潛伏”狀態(tài)，房產(chǎn)成為家庭“透明”的資產(chǎn)組合,，部分業(yè)主勢必會引起紀(jì)檢監(jiān)察部門和“好事者”的濃厚興趣,，我認(rèn)為這是社會的誤解，產(chǎn)權(quán)登記目的不是反貪官,，而是征信系統(tǒng)建設(shè),，建立一項有效的產(chǎn)權(quán)制度，屬于社會主義“轉(zhuǎn)型經(jīng)濟(jì)國家”的“技術(shù)手段”,。

　　在社會主義國家,，老百姓對于產(chǎn)權(quán)明晰概念比較模糊，行政機(jī)構(gòu)對登記,、篡改和信息混亂狀態(tài)不以為然,，這預(yù)示著房產(chǎn)稅全面征收一定充滿復(fù)雜而尖銳的利益博弈，在我看來，完整的國家財產(chǎn)和私人財產(chǎn)登記制度估計10年都難以制度化,，規(guī)范化,，無錯化，實施難度會超乎每個人的想象,。地方政府不積極的事,，中央要推行，不知會弄出那些怪招,，讓中央難堪,，可憐老百姓希望房價下降，只能望眼欲穿,，繼續(xù)等待,。

　　從嚴(yán)格的個人產(chǎn)權(quán)看，表面上我們擁有房產(chǎn),，實際上缺乏真正意義的產(chǎn)權(quán)。70年房產(chǎn)權(quán),，讓人感覺“人沒有死房沒了”,。至少有一半的住房，不等征稅立法就已經(jīng)折舊進(jìn)入維修期,，虧了壞了地方政府不管,，會讓許多人想不通，房地產(chǎn)業(yè)帶來的“財政紅利”早已花個精光,，為何不讓人擔(dān)憂,？

　　地方財稅不夠透明公開，房產(chǎn)征收尺度時機(jī)掌握不當(dāng),，勢必會引起民意劇烈反彈,，造成嚴(yán)重社會問題，這些問題已經(jīng)到了研討的時候了,，以現(xiàn)在行政部門的效率,，不動產(chǎn)立法征稅道路會相當(dāng)漫長。

三,、 不動產(chǎn)稅暫難填地方政府稅收大胃口

　　我必須讓大家注意一個事實,，\“土地財政”比較多的地方，負(fù)債還而越嚴(yán)重,，我們不知道過問土地出讓金支出的那一天是否會有,？長沙市負(fù)債已經(jīng)位列全國前茅，大型工程一個接一個,，每每為自己的“地王”興高采烈,，前任花錢，后任還債這是當(dāng)前執(zhí)政官員的基本思維。

　　地方債務(wù)如此沉重,，1994年中央分稅制,，幾十年未能及時修改，完善,，一下子要順與地方的事權(quán)財權(quán)關(guān)系似乎處于積重難返的境地,，地方政府對培養(yǎng)長期稅源興趣不高，喜歡短平快,。如果房產(chǎn)稅的收入過低,，難以遏制和矯正長期對土地財政的依賴。一旦失去土地財政,，所謂的民生優(yōu)先必然讓位于龐大行政開支的“吃飯財政”,。

　　保障房與房價息息相關(guān)。湖南省的做法是通過住宅產(chǎn)業(yè)化推動保障性政府政策的落實,，客觀上主動承擔(dān)保障性住房數(shù)量,、質(zhì)量和配套設(shè)施的責(zé)任。只要提供足夠保障房源,，勢必對房價起到極大沖抵作用,，導(dǎo)致地方政府豐厚的土地出讓金收入銳減，不僅中央與地方,，省與市仍會有不斷的政策博弈,，改革至今，遠(yuǎn)沒有一好百好,，惠及所有利益集團(tuán)和各個行政機(jī)構(gòu)的政策了,。

　　放眼未來，靠行政力量支撐的保障房建設(shè)依舊不容樂觀,，保障性住房產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程財政保障依然取決于土地財政多少會“讓利”于民,。

　　十八大“三中全會”確定收入分配制度改革、完善社會保障制度,，能夠有效穩(wěn)定房價,，為個人資產(chǎn)保值增值提供了基礎(chǔ)保障。但面對人民幣“內(nèi)貶外升”,、缺乏財產(chǎn)保值增值渠道的百姓從事房產(chǎn)投資的沖動很難遏制,，成為助推房價上揚(yáng)的強(qiáng)大助推器。

　　在現(xiàn)行法律體系和房產(chǎn)開發(fā)制度下,，一塊土地要變成樓盤,，不僅政府需要拿走高額土地出讓金，一百多個公章后面潛伏著各種名目的收費(fèi),，勢必會最終演化成高額成本,，如此看來,，假設(shè)市場沒有需求，房價下降恐怕都不會,。住建部曾稱,，有監(jiān)管顯示，商品房平均壽命也只有平均30年,，讓人多少有些“人活著,，房塌了”的意味，這意味著所謂的“剛需”,，改善性住房永無止境,，政府小區(qū)永無止境。

　　可是,，從歷史來看,，世界上沒有只漲不跌的樓市，這是唱衰樓市的最大賭注,。但中國房價短期真正下降還不那么容易,。唱衰論年復(fù)一年，你唱罷來我登場,，就是難見樓市崩盤,，因此，地方政府,、開發(fā)商和老百姓無需為房價下跌過分擔(dān)憂，不僅如此,，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型,、住宅產(chǎn)業(yè)化、城市化進(jìn)程和宏觀經(jīng)濟(jì)趨好,，房地產(chǎn)繁榮將持續(xù)多年,！

　　(作者簡介：王義高，第九,、第十,、第十一屆湖南省政協(xié)委員、湖南省科學(xué)技術(shù)研究開發(fā)院院長助理,、湖南省經(jīng)濟(jì)地理研究所副所長,、研究員、教授,、湖南省房地產(chǎn)業(yè),、湖南省房地產(chǎn)開發(fā)協(xié)會首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家。)