經(jīng)濟(jì)危機(jī)源自何處,？2008年以來(lái),，各國(guó)似乎都有所領(lǐng)教,，認(rèn)為房?jī)r(jià)起伏難脫干系,。國(guó)際貨幣基金組織（IMF）日前在其報(bào)告中指出,，全球房?jī)r(jià)從本已較高的水平繼續(xù)加速上漲,，成為當(dāng)前最大的威脅之一,。IMF警告稱,，世界必須行動(dòng)起來(lái),，遏制又一場(chǎng)毀滅性房?jī)r(jià)崩盤(pán)的風(fēng)險(xiǎn),。

　　全球房?jī)r(jià)上揚(yáng)存隱憂

　　IMF 前日公布了基金組織副總裁朱民題為《不應(yīng)再善意忽視房?jī)r(jià)高漲現(xiàn)象》的報(bào)告。報(bào)告指出,，2013年全球房?jī)r(jià)同比漲幅達(dá)3.1%,。其中，新興市場(chǎng)國(guó)家的住房?jī)r(jià)格上漲速度最快,，菲律賓的房?jī)r(jià)與去年同期相比已經(jīng)上漲了10%以上,，中國(guó)為9%，巴西為7%,。朱民指出,，上一輪的房?jī)r(jià)高漲是在十年前，然后房?jī)r(jià)從2006年開(kāi)始下跌,，首先是在美國(guó),，然后是其他國(guó)家,，這引起了2008-2009年的全球金融危機(jī)。

　　朱民在報(bào)告中指出,，在近年的50次銀行業(yè)危機(jī)中,，有2/3以上的危機(jī)在爆發(fā)前出現(xiàn)了房?jī)r(jià)的大起大落。“盡管房市的復(fù)蘇是一種可喜的發(fā)展,，但我們需要防范另一輪不可持續(xù)的房?jī)r(jià)高漲,。”

　　朱民具體分析認(rèn)為，在長(zhǎng)期內(nèi),，房?jī)r(jià),、租金和收入應(yīng)同步變動(dòng)?？梢酝ㄟ^(guò)房?jī)r(jià)/租金比率來(lái)判斷房?jī)r(jià)是否偏離經(jīng)濟(jì)基本面,。對(duì)于經(jīng)合組織國(guó)家（OECD），例如澳大利亞,、比利時(shí),、加拿大、挪威和瑞典等,，多數(shù)國(guó)家的房?jī)r(jià)/租金比率仍大大高于歷史平均值,。

　　在加拿大，房?jī)r(jià)相對(duì)于收入高出長(zhǎng)期均值水平33%,，相對(duì)于房租高出長(zhǎng)期均值水平87%,。而在英國(guó)，房?jī)r(jià)相對(duì)收入高出27%,，相對(duì)于房租高出38%,，最新的5月房?jī)r(jià)漲幅遠(yuǎn)高于預(yù)期，逼近12年高點(diǎn),。

　　“目前用于控制住房市場(chǎng)相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)的工具仍在開(kāi)發(fā)中,，但這不應(yīng)當(dāng)成為不作為的理由。”朱民說(shuō)道,。

　　為有效監(jiān)控房市變化,，報(bào)告指出房地產(chǎn)部門(mén)應(yīng)該組建“政策工具箱”，包括微觀審慎政策,、宏觀審慎政策和貨幣政策,。“全球經(jīng)濟(jì)衰退爆發(fā)后，央行官員們將利率降至歷史最低水平,，推高了房?jī)r(jià),。與過(guò)去相比，貨幣政策的確應(yīng)將更多注意力放到金融穩(wěn)定以及房地產(chǎn)市場(chǎng)方面,。”朱民在報(bào)告中建議道,。

　　的確,，正如朱民上周在德國(guó)央行發(fā)表演講時(shí)所稱，相對(duì)于收入與房租而言,，目前全球多數(shù)國(guó)家房?jī)r(jià)都已經(jīng)“長(zhǎng)期遠(yuǎn)超歷史平均值”,。

　　今年未必延續(xù)上漲態(tài)勢(shì)

　　中國(guó)國(guó)際經(jīng)濟(jì)交流中心副研究員張茉楠在接受北京商報(bào)記者采訪時(shí)表示，作為一種固定資產(chǎn)投資,，在觀察房地產(chǎn)投資方面應(yīng)該更加關(guān)注其中長(zhǎng)期投資,，諸多國(guó)家房地產(chǎn)熱并不能簡(jiǎn)單判斷為即將導(dǎo)致新輪金融危機(jī)的跡象或信號(hào)。

　　“金融危機(jī)后全球房?jī)r(jià)普遍呈現(xiàn)出下跌態(tài)勢(shì),，不論是美歐等發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體還是印度等新興經(jīng)濟(jì)體,，房?jī)r(jià)都普遍在低位徘徊，而從當(dāng)前美國(guó)等發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體消費(fèi)者信心指數(shù)上漲來(lái)看,，全球房?jī)r(jià)去年普遍上升也主要是對(duì)過(guò)去幾年長(zhǎng)期低位運(yùn)行態(tài)勢(shì)的一種回補(bǔ)。”張茉楠指出,，盡管當(dāng)前歐美經(jīng)濟(jì)在復(fù)蘇,，但其實(shí)從一季度數(shù)據(jù)來(lái)看，在上行態(tài)勢(shì)中其實(shí)數(shù)據(jù)是在環(huán)比下降的,，這表明其內(nèi)生動(dòng)力仍舊不足,。張茉楠認(rèn)為，尤其是在中國(guó)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整,，日本經(jīng)濟(jì)存在諸多不確定性,，歐美經(jīng)濟(jì)仍需進(jìn)一步強(qiáng)化復(fù)蘇后勁的情況下，預(yù)計(jì)今年全球房地產(chǎn)市場(chǎng)不一定會(huì)延續(xù)去年繼續(xù)呈現(xiàn)上漲態(tài)勢(shì),。

　　實(shí)體經(jīng)濟(jì)將真正拯救危機(jī)

　　金融危機(jī)以來(lái),，炒房等投機(jī)性行為被認(rèn)為是催生資本泡沫導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)危機(jī)的罪魁禍?zhǔn)住?0世紀(jì)80年代后期，日本中央銀行為刺激經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)而采取非常寬松的金融政策,，鼓勵(lì)資金流入房地產(chǎn)以及股票市場(chǎng),，致使1990年僅東京的地價(jià)就相當(dāng)于美國(guó)全國(guó)的總地價(jià)。然而1991年后隨著國(guó)際資本獲利后撤離,，日本房地產(chǎn)價(jià)格隨即暴跌50%,，隨后開(kāi)始了長(zhǎng)達(dá)十余年的經(jīng)濟(jì)低迷。日本之后由泰國(guó)波及東南亞房地產(chǎn)泡沫也間接催生了后來(lái)的亞洲金融危機(jī),。

　　不過(guò)專家認(rèn)為,，房地產(chǎn)泡沫導(dǎo)致金融危機(jī)的發(fā)生主要在于經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)發(fā)生了異變，是市場(chǎng)將實(shí)體經(jīng)濟(jì)與金融領(lǐng)域本末倒置發(fā)展的后果,。“從美國(guó)次貸危機(jī)以來(lái),，很多輿論認(rèn)為是房地產(chǎn)泡沫導(dǎo)致金融危機(jī)的爆發(fā)，但其實(shí)不盡然,。” 張茉楠告訴北京商報(bào)記者,，如果不是市場(chǎng)投資者看到實(shí)體經(jīng)濟(jì)沒(méi)有發(fā)展空間,，而房地產(chǎn)不僅是重要投資渠道而且資本收效快利潤(rùn)率極高，產(chǎn)生逐利心理,，進(jìn)而導(dǎo)致在金融領(lǐng)域和實(shí)體產(chǎn)業(yè)之間資本流量的失衡加劇,，導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫堆積增多，危機(jī)爆發(fā),。

　　談及房市泡沫與金融危機(jī)二者之間的關(guān)系,，張茉楠指出，“如果政府能夠意識(shí)到經(jīng)濟(jì)發(fā)展的內(nèi)生動(dòng)力主要來(lái)自實(shí)體經(jīng)濟(jì),，而金融領(lǐng)域其實(shí)是從屬于實(shí)體經(jīng)濟(jì)的,，一方面調(diào)整市場(chǎng)發(fā)展結(jié)構(gòu)，促進(jìn)其產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí),，提高市場(chǎng)資源配置效率,，一方面擠壓房地產(chǎn)領(lǐng)域的水分和泡沫，雙管齊下提高實(shí)體經(jīng)濟(jì)的資本回報(bào)率,，才能夠真正擺脫房地產(chǎn)泡沫帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展怪圈”,。