南都訊房價漲也好,，跌也好，都不是開發(fā)商自己能決定的———近期,，不少城市對房價的“備案管理”受到普遍關(guān)注,。雖然不能直接等同于“限漲”“限跌”,，但“有形之手”對房價的直接干預(yù)，還是引發(fā)了一些爭議,。

　　相關(guān)城市否認(rèn)“限降”

　　日前,，東莞出現(xiàn)了開發(fā)商降價超過15%,、導(dǎo)致購房者無法網(wǎng)簽的案例,。而東莞的解釋是，這不是新政策,，而是2011年出臺的老辦法,。根據(jù)這份《關(guān)于加強(qiáng)新建商品住房銷售價格備案管理的補(bǔ)充通知》，所有新建商品房銷售價格一經(jīng)備案,，其實(shí)際成交價不得低于備案價的15%,，違者其網(wǎng)上銷售系統(tǒng)將自動被鎖定。東莞市住建部門解釋稱,，這是為了防止開發(fā)商隨意報高價,、低開盤而誤導(dǎo)市場和消費(fèi)者。

　　此前,，杭州市物價局,、市住保房管局發(fā)布規(guī)定稱，新建商品住房降價或優(yōu)惠促銷應(yīng)做到規(guī)范有序,，“如果降價幅度超過15%,，就屬于隨意調(diào)整價格，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要重新向物價部門申報備案”,。

　　此舉也被一些人視為“限降令”,。杭州相關(guān)部門隨即進(jìn)行了否認(rèn)。但在房價走向日趨微妙的當(dāng)下,，有關(guān)部門的“糾結(jié)”心態(tài)耐人尋味,。

　　名為“備案”實(shí)同審批

　　房價備案管理，實(shí)際上管跌又管漲,。一些業(yè)內(nèi)人士表示,，事實(shí)上，類似杭州和東莞這樣的價格備案,，幾乎每個城市都有,。2009年-2010年，房價快速上漲,，為控制地方“均價”,，一些地方的政府部門通過房價備案控制高價房源上市的節(jié)奏。一些均價較高的樓盤,，短期內(nèi)拿不到預(yù)售證,。

　　名為備案,，實(shí)同審批。一位在多個城市擁有開發(fā)項目的房企總經(jīng)理告訴記者,，所謂“備案”,，并不是報一個價格給政府就行了。“例如,，在房價高漲的2012年,，我們在一個一線城市準(zhǔn)備報28000元/平方米的價格，但是政府只允許最高23000元,，超過了就不予備案,，或者備案了不發(fā)、緩發(fā)預(yù)售證,；而接受了政府備案價格的就可以很快拿到預(yù)售證入市銷售,。主要是前幾年中央對地方房價上漲有考核，如果房價漲幅過快,、完不成任務(wù),，地方政府就在價格上做文章。”

　　不過,，以往城市的經(jīng)驗都是“限高不限低”,。這意味著，房企不能以超過備案價格進(jìn)行銷售,，至于低于備案價格的,，政府一般不管。例如,，2011年,，北京通州有多個備案價格3萬元的樓盤以不到2萬元的價格最終成交。

　　而對近期杭州,、東莞等地的情況,，前述房企負(fù)責(zé)人表示，政府名義上并非限賣,，而是要求重新備案再進(jìn)行銷售,，“但行內(nèi)人都知道，要開發(fā)商重走這個流程,，再備案的價格如果不符合政府的心意,，往往難以獲批或者耗時很長，這對房企的銷售和資金鏈會造成巨大的壓力,。這也是政府控制開發(fā)商的重要手段”,。

　　價格干預(yù)手段應(yīng)停用

　　中原地產(chǎn)市場總監(jiān)張大偉表示，政府主導(dǎo)的價格備案,，既可以解讀成杜絕開發(fā)企業(yè)隨意報高房價誤導(dǎo)消費(fèi)者的行為,，而如今卻帶有“限降”意味,。在市場預(yù)期房價下行的背景下，地方政府此舉,，是希望防止房價出現(xiàn)斷崖式下跌,。

　　有業(yè)內(nèi)人士指出，在以價格為核心目標(biāo)的調(diào)控體系中,，表面上看,，政府能通過價格備案管理、出臺“指導(dǎo)價”甚至調(diào)整統(tǒng)計對象等方式,，控制房價變動幅度甚至隨意“做高”或“做低”房價,，達(dá)到統(tǒng)計數(shù)字上的調(diào)控效果；但實(shí)際上,，困擾樓市的有效供應(yīng)不足、炒房投機(jī)需求過旺等根本性問題,，反而容易被忽視了,。

　　亞太城市房地產(chǎn)研究院院長謝逸楓表示，從短期來看,，房企降價走量是正常行為,，政府應(yīng)該允許降價的房企重新備案以便銷售，這也有利于消費(fèi)者,；而從中央精神和市場規(guī)律而言,，應(yīng)該逐步廢除房價備案制度，改革調(diào)控手段,，終止使用限價,、限降這樣的手段直接干預(yù)價格。