未來一段時(shí)間,，中國樓市將如何演進(jìn)?我認(rèn)為，政策將和市場繼續(xù)不停博弈,。由于政府手中仍然有多張“王牌”可打,，所以未來一兩年維持樓市基本穩(wěn)定問題不大,。

　　據(jù)媒體5月23日報(bào)道,，住建部有關(guān)人士透露,，除北,、上,、廣,、深四大“一線城市”之外，其他城市的限購政策可以自行調(diào)節(jié),，尤其是庫存過大的地方,，但國家不會(huì)正式出臺(tái)相關(guān)文件。

　　這意味著2010年4月以來出臺(tái)限購政策的數(shù)十個(gè)城市,，將陸續(xù)為樓市松綁,。還意味著，為了穩(wěn)增長,，政府被迫再次承認(rèn)住宅的投資屬性,。

　　那么未來一段時(shí)間，中國樓市將如何演進(jìn)?我認(rèn)為,，政策將和市場繼續(xù)不停博弈,。由于政府手中仍然有多張“王牌”可打，所以未來一兩年維持樓市基本穩(wěn)定問題不大,。

　　過去十年,，特別是2008年全球金融風(fēng)暴之后，隨著中國“四萬億”刺激政策的出臺(tái),，經(jīng)濟(jì)的主要增長力量從“出口加工”變成了“房地產(chǎn)”,，鋼鐵、水泥,、玻璃,、建材、家電,、家具等行業(yè)都唯房地產(chǎn)馬首是瞻,。這十年，是“政府之手”越來越強(qiáng)勢的十年,，是“中國制造”競爭力消減的十年,，也是房地產(chǎn)大躍進(jìn)的十年，是人民幣“對內(nèi)貶值,、對外過度升值”的十年,。這種增長模式已經(jīng)難以為繼。

　　但要轉(zhuǎn)變發(fā)展方式,，實(shí)現(xiàn)中國制造的轉(zhuǎn)型升級(jí)尚需時(shí)日,。至少在未來三五年內(nèi),，穩(wěn)增長仍然需要房地產(chǎn)發(fā)揮作用，至少不能拖后腿,。所以,，政府希望房地產(chǎn)能保持穩(wěn)定。如果放任目前的下跌,，7%的增長底線馬上會(huì)失守,，所以絕大多數(shù)城市需要放松限購。

　　但四個(gè)“一線城市”情況不同,，由于這些城市每年有大量外來人口涌入(比如北京最近幾年,，每年至少新增50萬以上人口)，住房供應(yīng)仍然沒有過剩,。再加上三四線城市樓市遭遇拐點(diǎn)后,，全國的投資性需求在過去一年中，進(jìn)一步向“一線城市”集中,。如果一線城市放松限購,，樓市將出現(xiàn)價(jià)格快速暴漲，然后泡沫很快破裂,，就如同放禮花一樣,。而且如果真的出現(xiàn)“一線城市”價(jià)格一步到位，然后見頂暴跌,，那全國樓市將不可收拾,，政府想讓房地產(chǎn)再為經(jīng)濟(jì)增長“多拉幾年車”的愿望也難以實(shí)現(xiàn)。

　　讓樓市保持穩(wěn)定,，抗拒來自市場的下行壓力,，除了放松限購，政府手中還有三張王牌：

　　第一,，控制大城市土地供應(yīng)量,，為“空方”釜底抽薪。今年1月,，國土資源部明確提出,，我國東部三大城市群發(fā)展要以盤活土地存量為主，今后將逐步調(diào)減東部地區(qū)新增建設(shè)用地供應(yīng),。除生活用地外,，原則上不再安排人口500萬以上特大城市新增建設(shè)用地。將在這些城市的郊區(qū)劃定永久基本農(nóng)田紅線,，未來這些城市建設(shè)只能跳出去，搞串聯(lián)式,、組團(tuán)式,、衛(wèi)星城式發(fā)展,。中國房地產(chǎn)市場跟歐美最大的不同，是土地供應(yīng)由政府壟斷,。當(dāng)政府一聲令下,，調(diào)減土地供應(yīng)量時(shí)，土地價(jià)格必然回升,，樓市價(jià)格將獲得強(qiáng)有力的支撐,。

　　第二，政府手中還有信貸政策這個(gè)“重武器”,。當(dāng)然,，政府會(huì)慎用這個(gè)武器，因?yàn)楹筮z癥比較嚴(yán)重,。事實(shí)上,，進(jìn)入5月份以后，市場真實(shí)利率水平已經(jīng)有所下降,。5月12日出臺(tái)的“央5條”,，事實(shí)上已經(jīng)將今年以來收緊的房貸政策，調(diào)整回“中性”,。如果有必要,，未來還會(huì)適度寬松的。

　　第三,，是計(jì)劃生育政策放松,。由于人口紅利消失和老齡化時(shí)代到來，中國已經(jīng)在逐步放松計(jì)劃生育政策,，從長遠(yuǎn)看,，目前的放開單獨(dú)二胎僅僅是第一步。想想看,，如果將來家家可以生兩個(gè)孩子,，那將產(chǎn)生多少剛需!

　　總之，今明兩年是非常重要的時(shí)間節(jié)點(diǎn)：從國內(nèi)看,，是落實(shí)十八屆三中全會(huì)“深化改革決定”的關(guān)鍵年份,，反腐敗正在深入進(jìn)行，政府改革,、軍隊(duì)改革也已經(jīng)啟動(dòng),，需要有一個(gè)穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)環(huán)境為支撐;從國際環(huán)境看，美國量化寬松正在退出,，明年下半年美國將進(jìn)入加息周期,，這將對所有新興經(jīng)濟(jì)體產(chǎn)生沖擊。在這樣的大背景下,，房地產(chǎn)市場不容有失,，否則將危及全局,。

　　但另一方面，我們也要看到市場的巨大壓力,。因?yàn)榻^大多數(shù)城市的住房供應(yīng)量偏大,，雖然我們在國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)里似乎看不到太明顯的跡象。但那個(gè)統(tǒng)計(jì),，沒有包含集資房,、軍產(chǎn)房、小產(chǎn)權(quán)房的供應(yīng)量,。在一些地方,，僅小產(chǎn)權(quán)房的供應(yīng)量，就超過了商品房,。所以,，房地產(chǎn)泡沫在相當(dāng)一批三四線城市破裂是無法避免的。