一類新的住房正在悄然改變北京樓市,。從本月開始,，北京與其他5個城市一起，被列為全國共有產(chǎn)權(quán)住房試點城市,。事實上,，從去年年底以來，北京已有三批這種售價低于周邊普通商品房三成以上的“自住型商品房”入市,，僅第二批便吸引了38萬戶家庭申購,，東四環(huán)某項目中簽率只有8‰。據(jù)悉,，到今年底,，北京將以約每年5萬套的規(guī)模提供共有產(chǎn)權(quán)住房，這個數(shù)字約為同期普通商品房供應(yīng)量的一半,。正因如此,，“共有產(chǎn)權(quán)”模式的試點，深刻影響著購房群體的未來預(yù)期,。

　　購房者與政府按比例出資,，共同承擔(dān)建設(shè)資金、擁有房屋產(chǎn)權(quán),，有能力后可以“贖回”另一部分產(chǎn)權(quán),，變“共有”為“自有”——探索中的“共有產(chǎn)權(quán)”早在2007年的江蘇淮安便已起航。今年,，增加共有產(chǎn)權(quán)住房供應(yīng)的要求被正式寫入《政府工作報告》,，相關(guān)指導(dǎo)意見也在議定之中。那么,，受到熱捧的“共有產(chǎn)權(quán)”，魔力從何而來,？在市場化與保障房的二維坐標(biāo)里,，它的杠桿作用又將刻畫出怎樣的新象限？

　　城鎮(zhèn)化的歷史背景下,，價格不斷高企的商品房往往令有“剛需”者可望不可即,，旨在兜底的保障性住房，又因土地,、財力的限制,，難以廣泛覆蓋“夾心層”群體。對此，“共有產(chǎn)權(quán)”大膽提供“跳出去”的思變與求新：土地低價出讓,，政府舍利支撐,，讓符合條件的家庭適度避開房價的侵?jǐn)_；高于成本價,、低于市場價,，繞過了經(jīng)適房、兩限房可能的福利陷阱,，也消除了廉租房,、公租房的產(chǎn)權(quán)之憾。有論者言,，這是贏方最多,、最可持續(xù)下去的住房發(fā)展模式。

　　“民之為道也,，有恒產(chǎn)者有恒心,。”助力住房剛需、為“夾心層”創(chuàng)造住房希望,，是“共有產(chǎn)權(quán)”核心的杠桿價值,。一則產(chǎn)權(quán)從無到有。現(xiàn)有保障房大都以戶籍為憑,，只有公租房微開一條門縫,，而不少試點已將穩(wěn)定就業(yè)的流動人口慷慨納入。二則產(chǎn)權(quán)從有到完整,。上海一項調(diào)查顯示,，49.7%的家庭打算長住于斯，46.7%的家庭計劃“小換大”,，反映出產(chǎn)權(quán)對自我改善積極性的激勵,。離開這種漸進式的產(chǎn)權(quán)構(gòu)建，恐怕不少人終生都難以擺脫保障房的庇護,。

　　買入有限價,，賣出少賺頭，“共有產(chǎn)權(quán)”明確的獲利約束,，也在有力地擠出投資,、投機性需求，令一些地方的房價開始趨穩(wěn),，發(fā)揮著宏觀調(diào)控的杠桿作用,。與這種柔性手段不同，不少地方偏好硬碰硬,，或強設(shè)戶型比例,，檢查一走,，兩戶便被打通一戶，或一刀切停建中小面積,，游資未擠走,，剛需反誤傷。比較而言,，“共有產(chǎn)權(quán)”善用有形之手負責(zé)模式設(shè)計,、權(quán)利規(guī)范，而建設(shè),、運營與交易,，仍在市場與法治的軌道上有序推進。

　　借助市場之力,，體現(xiàn)政府作為,，遵循量力而行、盡力而為的客觀規(guī)律,，尊重住有所居,、居有產(chǎn)權(quán)的遞進期待，這是“共有產(chǎn)權(quán)”存在的現(xiàn)實邏輯,。權(quán)利與權(quán)力攜起手來,，使異化為投資品的住房，逐步回歸遮風(fēng)避雨,、美化人居的商品功能,，這是“共有產(chǎn)權(quán)”向更廣、更深層次拓展的底氣與銳氣,。

　　改革每進一步,，風(fēng)險便如影隨形。共有產(chǎn)權(quán)發(fā)源地的英國,，兩黨的扯皮抑制了住房合作的發(fā)展,，頗具諷刺。而在美國,，曾經(jīng)的購房者與金融機構(gòu)產(chǎn)權(quán)共有,，讓住房自有率從65%躍升至69%，卻也埋下了次貸危機的隱患,。今天,，“花經(jīng)適房的錢，買商品房的權(quán)”會不會被人趁機搭便車,、發(fā)橫財？開發(fā)商的“損失”會不會他處謀算,，反倒形成助推房價的蹺蹺板,？關(guān)注,、反思、甚至警醒的聲音告誡治理者,，租賃與完整產(chǎn)權(quán)的中間地帶,，不等于監(jiān)管的真空區(qū)域，更不能是各路利益的博弈場所,。只有劃清邊界,、慎重推廣、及時完善,，方能走好改革平衡木,，釋放政策撬動力。

　　新型城鎮(zhèn)化不能再走一邊高樓林立,、一邊棚戶連片的老路,，而須在“人的城鎮(zhèn)化”理念下，通過共有產(chǎn)權(quán)等多維探索,，把住房的供給與需求調(diào)節(jié)好,，把市場的公平與效率統(tǒng)一好，蹄疾步穩(wěn)地實現(xiàn)群眾安居之心,、產(chǎn)權(quán)之愿,。（周人杰）